Dans le dernier Velauxien, le projet des Espradeaux est présenté comme une opération financière majeure pour la commune. Il est question d’un impact global de 2,142 millions d’euros, composé de 1,5 million d’euros de produit de vente et de 642 000 euros de moins-value déductible des pénalités SRU.

Présenté ainsi, le message semble clair : si le projet est retardé, notamment par un recours, la commune risquerait de perdre une somme importante. Mais cette lecture mérite d’être discutée.

Car une autre lecture existe : la commune paie aujourd’hui les conséquences de choix passés, d’un manque d’anticipation et d’une stratégie SRU trop fragile.

Une obligation SRU connue depuis longtemps

La question des logements sociaux à Velaux n’est pas nouvelle. La commune est soumise aux obligations de la loi SRU, qui impose un pourcentage minimal de logements sociaux. Or le déficit est ancien et important. Il manquerait encore plusieurs centaines de logements sociaux (572 selon ce document) pour atteindre les objectifs légaux.

Dans ce contexte, le projet des Espradeaux, avec ses 28 logements sociaux annoncés, ne peut pas être présenté comme une solution suffisante à lui seul. Il peut contribuer à réduire une petite partie du déficit (5%), mais il ne règle pas durablement la trajectoire de retard accumulée par la commune.

Autrement dit, même si le projet aboutit, Velaux restera confrontée à un enjeu beaucoup plus large : construire une stratégie cohérente, progressive et diversifiée pour répondre à ses obligations, sans concentrer tous les risques sur une seule opération. Comme vous pouvez aussi le constater sur l’arrêté préfectoral, ce déficit est évalué annuellement, et la majoration (x2) est évaluée tous les 3 ans.

Une vente sous l’estimation des Domaines

Le terrain des Espradeaux aurait été vendu 1,5 million d’euros, alors que l’estimation des Domaines était de 1,8 million d’euros, soit environ 300 000 euros de moins.

Monsieur Marrel explique que d’un point de vue financier, nous sommes restés sur le prix d’origine soit 1.5M€ mais avec moins de logements. Le terrain aurait pu être vendu pour un montant plus élevé. Effectivement, nous avons fait réévaluer le prix par le Service des Domaines à 1 837 000€. Mais cette différence n’est pas perdue par la Commune car nous allons pouvoir faire déduire ces 337 000 €, à minima, des pénalités SRU (loi de Solidarité et Renouvellement Urbain). Monsieur le Maire indique qu’il convient donc, dans le premier rapport, de valider la promesse de vente pour la réalisation de 56 logements pour un montant de 1,5M€. Il précise y être favorable, d’autant plus que cela permettra à des jeunes d’atteindre la primo-accession.

Cette décote est présentée comme liée à l’intérêt de l’opération pour réduire les pénalités SRU. Mais cette justification soulève plusieurs questions. On peut aussi en faire une lecture différente: La commune renonce à 337 000 € de recette immédiate, en espérant récupérer cet avantage sous forme de déduction future du prélèvement SRU.

La justification est peut-être techniquement possible, mais elle n’est pas suffisante sans démonstration chiffrée et datée. Si la commune vendait le terrain 1,837 M€, elle encaissait immédiatement 337 000 € de plus.

D’abord, parce que la réduction de pénalité n’est pas nécessairement immédiate. Ensuite, parce qu’elle dépend de la réalisation effective des logements sociaux et de leur prise en compte dans les calculs SRU.
Enfin, parce que le projet ne produit que 28 logements sociaux, alors que le déficit global reste beaucoup plus important.

La commune a donc accepté de vendre un terrain communal en dessous de l’estimation des Domaines, en misant sur un bénéfice futur lié à la réduction des pénalités. Ce choix peut s’entendre, mais il doit être expliqué précisément aux habitants, année par année, avec les hypothèses retenues et les risques associés.

Une économie SRU qui n’est pas une recette certaine

Il faut distinguer deux choses.

Les 1,5 million d’euros issus de la vente constituent une recette réelle pour la commune.

Les 642 000 euros de moins-value déductible sont d’une autre nature. Il s’agit d’une économie potentielle sur de futurs prélèvements SRU. Cette somme ne correspond donc pas à de l’argent encaissé immédiatement, mais à une déduction possible, sous conditions, sur des pénalités à venir.

Additionner les deux chiffres pour afficher 2,142 millions d’euros peut donc donner une image simplifiée de la réalité budgétaire. On additionne une vente réelle et une déduction future, dépendante du calendrier du projet, de sa réalisation effective et des règles d’imputation.

Sans tableau précis, il est difficile de savoir ce qui relève d’une recette certaine, d’une économie potentielle ou d’un simple décalage dans le temps.

Faire porter le risque sur les habitants : une lecture contestable

La commune semble aujourd’hui laisser entendre qu’un recours, ou même un simple retard, ferait perdre de l’argent à Velaux. Mais cette présentation inverse en partie les responsabilités.

Les habitants n’ont pas créé le déficit SRU. Ils n’ont pas décidé de la stratégie foncière de la commune. Ils n’ont pas choisi de vendre ce terrain environ 300 000 euros sous l’estimation des Domaines. Ils n’ont pas construit le budget communal. Ils n’ont pas non plus décidé de concentrer autant d’enjeux financiers sur un seul projet.

Le droit de questionner ou de contester un projet, surtout lorsqu’il est ressenti comme imposé, fait partie du débat démocratique. Un recours peut certes retarder une opération. Mais il ne peut pas devenir le bouc émissaire d’un manque d’anticipation, d’un déficit SRU ancien ou d’une stratégie insuffisamment diversifiée.

Dire ou laisser entendre que les habitants opposés au projet seraient responsables des difficultés budgétaires futures de la commune est donc une présentation contestable. Elle l’est d’autant plus lorsque des requérants reçoivent un courrier de l’avocat de la mairie les mettant en garde contre un éventuel recours, en évoquant de possibles conséquences financières. Ce courrier va jusqu’à mettre en perspective la réalisation de travaux communaux, notamment la réfection de l’école Jean Jaurès, avec le produit attendu de cette vente.

Une telle présentation peut être perçue comme une pression sur l’exercice du droit de recours. Elle revient à faire peser sur des habitants ou des riverains la responsabilité d’arbitrages budgétaires qui relèvent d’abord de la collectivité.

Un recours engagé contre le projet ne vise pas à fragiliser les finances communales ni à retarder le projet par principe. Il repose sur des préoccupations d’urbanisme, de cadre de vie, d’environnement, d’intégration paysagère, de circulation, de densité et de respect des règles applicables. À nos yeux, il s’agit d’un moyen légal de demander que le projet soit réexaminé, mieux justifié ou mieux encadré, afin de protéger notre environnement et l’identité de notre village.

Contester une autorisation d’urbanisme, lorsque l’on estime être directement concerné, n’est pas une faute : c’est l’exercice d’un droit. Le fait qu’un recours puisse avoir des conséquences sur le calendrier ne permet pas d’en faire le seul responsable de la situation financière de la commune. La responsabilité budgétaire relève d’abord des élus : anticipation des obligations SRU, choix fonciers, calendrier des opérations, négociation avec les promoteurs, et surtout diversification des solutions, sincérité des hypothèses financières et transparence envers les habitants.

Une pression préoccupante sur le droit de recours

Il faut également rappeler un principe essentiel : le recours contre un projet d’urbanisme est un droit.

Dans ce contexte, présenter le recours comme une menace pour les finances communales peut être perçu comme une forme de pression sur les habitants et les riverains. Cela revient implicitement à leur dire : “si vous exercez votre droit, vous serez responsables d’un trou dans le budget communal.”

Une telle présentation est démocratiquement problématique. Elle peut avoir un effet dissuasif sur l’exercice d’un droit pourtant reconnu. La commune peut naturellement défendre son projet et expliquer les conséquences possibles d’un retard. Mais elle doit le faire sans culpabiliser les habitants ni transformer l’exercice d’un droit en faute morale ou financière.

Il appartiendra au juge de dire si la contestation est fondée ou non. Mais il ne devrait pas être présenté à l’avance comme un acte irresponsable mettant en péril les finances de la commune.

Le débat public aurait dû permettre de discuter le fond du projet : sa densité, son insertion dans le quartier, son calendrier, son coût réel pour la commune, son impact effectif sur les obligations SRU et les alternatives possibles.

Or, malgré nos nombreuses sollicitations, ce débat n’a pas eu lieu. Les habitants concernés n’ont pas obtenu les réponses suffisantes pour comprendre les choix retenus, les alternatives écartées et les conséquences du projet sur leur cadre de vie.

Dès lors que des doutes sérieux persistent, la justice administrative est précisément là pour vérifier la légalité du projet. Exercer un recours n’est pas refuser un projet : c’est demander un contrôle indépendant, prévu par la loi, sur un projet qui engage durablement l’avenir du quartier et du village.

Le vrai sujet : l’absence de stratégie diversifiée

Depuis plusieurs années, la commune sait qu’elle doit répondre à ses obligations SRU. Pourtant, les solutions présentées semblent se concentrer sur quelques opérations lourdes, dont celle des Espradeaux.

Or il existe d’autres pistes possibles : mobilisation du bâti vacant, acquisition-amélioration, conventionnement de logements existants, partenariats ciblés avec des bailleurs sociaux, petites opérations réparties sur plusieurs secteurs, stratégie foncière progressive, transformation de bâtiments existants ou utilisation plus fine du patrimoine communal.

Si vous allez d’ailleurs sur Géoportail de l’urbanisme (https://www.geoportail-urbanisme.gouv.fr/map/#tile=1&lon=5.247286502884036&lat=43.5168850528552&zoom=15&mlon=5.250534&mlat=43.528114), vous aurez tous les documents à votre disposition pour voir les plans faits en 2015 qui n’ont d’ailleurs pas « bougé » (du moins administrativement, et en attendant une potentielle modification du PLU numéro 4). Sur le schéma ci-dessous seules les opérations L5 et L3 ont été réalisées alors qu’elles étaient prévues après les Espradeaux.

La partie L6 est en train de se faire ou d’être proche d’une réalisation, en tout cas des plans sont ici (note: il aurait été bien de faire une réunion publique sur cela aussi).

Sur le reste, difficile de comprendre ce qui est planifié. On entend que, par exemple le terrain de la SIF (L7 sur le dessin ci-dessous) est redevenu « non constructible ».
Or il est manifestement toujours dans les projets possibles à ce jour car il fait partie du PLU. Et il le sera tant qu’aucune modification ne sera faite pour l’en retirer (c’est d’ailleurs le problème des Espradeaux, terrain non approprié pour ce genre de projet mais qui a été ciblé par opportunisme en 2015 et gardé comme ouvert à l’urbanise depuis).
La SIF était un lieu qui allait absorber 310 logements (plus de 50% de ce qu était prévu), donc on voit bien le problème.

Bref, les paroles s’envolent mais les écrits restent et en attendant le béton peut couler, mais dans quel objectif ?

Donc quelle alternative actuellement ? Le Collet de l’Aigle, pas encore fléché en 2015 ? Comment et combien ? Aucune réponse précise à ce stade.

Le problème n’est pas de refuser le logement (social ou pas). Le problème est de savoir où, comment, à quel coût, avec quelle transparence, avec quelle acceptabilité locale, et avec quelle efficacité réelle, surtout si les objectifs sont de coller à la loi SRU.

On a quand même le sentiment que détruire une forêt pour réduire le quota de 28 logement seulement n’est pas une vrai solution. On peut d’ailleurs s’inquiéter que même après avoir réalisé les 56 logements sur les Espradeaux, et malgré ce qui a été répété, la tentation de densifier encore plus, ne sera très grande vu le contexte et le manque de solutions. Ensuite ce sera facile de se dire que c’est la seule solution alors qu’on a tout fait pour ne pas trouver d’alternative. L’étude promise ici sera rapidement faite si tout est déjà artificialisé.

Le maire Yannick Guérin, lui, affirme que 65% du terrain demeurera boisé même après les travaux et que des enquêtes sur la faune et la flore seront réalisées.

Une autre indice est celui des projections d’ouverture de nouveau secteurs en 2015, dont aucune d’entre n’a été réalisée à ce jour.

Une stratégie durable ne peut pas reposer principalement sur un seul projet, surtout lorsque celui-ci pourrait être contesté. Mettre tous les œufs dans le même panier fragilise à la fois le budget communal, la trajectoire SRU et la confiance des habitants.

Les questions qui devraient être répondues

Avant de faire peser la responsabilité d’un éventuel retard sur les habitants, la commune devrait répondre clairement à plusieurs questions.

• Quel est le tableau année par année, de 2026 à 2029, montrant le prélèvement SRU brut, les déductions possibles, l’année d’imputation des 642 000 euros, le solde réellement payé et la date de prise en compte effective des 28 logements sociaux ?
• Pourquoi le terrain a-t-il été vendu environ 300 000 euros sous l’estimation des Domaines, et quelles garanties existent sur le bénéfice réel de cette décote pour les finances communales ?
• Quelles autres opérations sont prévues pour réduire durablement le déficit SRU, avec quel calendrier, combien de logements sociaux attendus et quel niveau d’avancement ?
• Comment la commune sécurise-t-elle ses budgets futurs si le projet des Espradeaux est retardé ou modifié ou ne produit pas les effets financiers annoncés ?
• Existe-t-il une stratégie SRU diversifiée, ou l’équilibre budgétaire futur repose-t-il principalement sur cette seule opération ?

Conclusion : ne pas confondre débat démocratique et responsabilité budgétaire

Les habitants qui contestent le projet des Espradeaux ne contestent pas nécessairement le besoin de logements (y compris sociaux). Ils demandent de la transparence, de la cohérence et une vraie vision à long terme.

La commune a le droit de défendre son projet. Mais elle ne peut pas faire comme si toute difficulté budgétaire future venait d’un recours citoyen. Le déficit SRU, les pénalités, le choix du terrain, le prix de vente, le montage financier et l’absence éventuelle d’alternatives relèvent d’abord de décisions publiques.

Faire peser sur les habitants la responsabilité d’un budget communal fragile revient à déplacer le débat. Le sujet n’est pas seulement le retard possible d’un projet. Le sujet est aussi l’anticipation, la transparence et la qualité de la stratégie menée depuis plusieurs années.

Si la commune doit payer demain, ce ne sera pas seulement à cause d’un délai ou d’un recours. Ce sera aussi parce que des choix ont été faits hier, et qu’ils doivent aujourd’hui être assumés clairement devant les Velauxiens.

Le collectif exerce exclusivement les voies de recours prévues par la loi afin de permettre au juge administratif de contrôler la légalité des décisions contestées. Il respectera naturellement les décisions de justice devenues définitives.