Nous avons assisté au conseil municipal du 8 octobre, qui visait à officialiser le projet des Espradeaux, avec notamment la mise en vente du terrain et l’approbation du PUP (Projet Urbain Partenarial).

Un grand merci à ceux qui ont pu venir et manifester leur solidarité vis-à-vis de notre démarche.

Comme il est de règle, le public a uniquement le droit d’assister aux conseils municipaux, sans possibilité d’intervenir. Certaines réponses apportées durant la séance ont cependant suscité des interrogations, auxquelles nous n’avons pas pu réagir directement.

Notre collectif, qui reste strictement apolitique, a compté parmi ses membres des personnes assistant pour la première fois à un conseil municipal. Nous avons pu observer une répartition qui posait question : les élus de l’opposition étaient relégués au fond de la salle, et seules leurs questions ont animé le débat, sans intervention des élus de la majorité sur ces sujets.

Le compte rendu de la mairie ne reflète pas tous les échanges tenus en séance, mais nous le prendrons tout de même comme référence pour nos réflexions (https://publiact.fr/documentPublic/444555).

Il semblait possible que la vidéo de la séance, qui a été filmée, soit mise en ligne pour ceux qui n’ont pas pu y assister. Cependant, il semble qu’aucune vidéo de conseil municipal n’a été rendue publique sur la chaîne de la mairie depuis 2023 (https://www.youtube.com/@villedevelaux). Étrange !

Le résumé

M. le maire a rappelé le contexte urbanistique, expliquant que la vente vise à répondre au manque de logements sociaux à Velaux, où il manque 624 logements pour satisfaire les obligations de 25%.

Le projet prévoit 56 logements, répartis en deux plateaux pour primo-accédants et locatifs sociaux, avec la préservation de 70% de la zone boisée. La vente est fixée à 1,5 million d’euros, malgré une estimation plus élevée, en raison des pénalités SRU de non-respect de quotas de logements sociaux.

Une convention (PUP) tripartite entre la Métropole Aix-Marseille , la SCCV Marseille Espradeaux et la commune permettra des travaux pour la Défense Extérieure Contre les Incendies (DECI) et l’élargissement du Chemin de Marseille. La SCCV Marseille Espradeaux financera partiellement ces infrastructures (240 357 €) pour faciliter la construction du projet de logements​.

Un transfert temporaire de maîtrise d’ouvrage pour l’aménagement du surpresseur d’eau potable: ce transfert de compétence temporaire à la Métropole permettra de renforcer les réseaux d’eau pour les logements prévus et d’assurer la DECI. Le coût total des travaux est estimé à 288 558 €, partagé entre la commune et la métropole pour assurer la cohérence du projet et la gestion optimisée de l’eau potable​

Le choc des chiffres le flou des photos

Question 1: Vente sous l’évaluation des Domaines

La vente est fixée à 1,5 million d’euros, soit en dessous de l’estimation de 1,8 million d’euros faite par les Domaines, ce qui représente une différence d’environ 300 000 euros. Cette décote est justifiée par le fait que cela pourrait réduire les amendes liées à la carence de logements sociaux à Velaux. Cependant, cette réduction de pénalité n’est ni immédiate ni garantie.

Question : Le maire avance que la construction des 56 logements pourrait limiter ou annuler les amendes, mais est-ce que 28 logements sociaux sur les 624 nécessaires suffiront réellement à éviter ces sanctions ? Actuellement, rien n’indique que l’État considérera cet effort comme suffisant.

Réponse floue : Le maire a nous semble-t-il affirmé qu’il n’avait pas l’intention de construire les 624 logements demandés par l’État, mais semble position non officielle (non notée dans le compte rendu). Y a-t-il un engagement écrit ou une garantie officielle que cette approche limitée n’entraînera pas des amendes plus sévères dans le futur, une fois les 56 logements construits ?
Aussi nous avons compris que la mairie s’inquiétais de la nécessité de conserver l’intérêt du promoteur pour le projet, mais il n’est pas clair que cela soit bénéficiaire pour les Velauxiens et l’anvenir.

Question 2: coût net pour la commune

La commune devra dépenser environ 250 000 euros pour les travaux d’infrastructure (voirie, réseaux de défense contre incendie, etc.), ce qui réduit le bénéfice net de cette opération à environ 1,25 million d’euros. Nous devrions aussi compter le coût de remise aux normes du surpresseur et de l’achat du terrain privé joignant celui-ci.

Question : Ce coût (à minima) de 250 000 euros pour la commune vient réduire considérablement les bénéfices de la vente. Quelle est la justification pour accepter une telle réduction de la valeur nette ? Ne serait-il pas plus judicieux de négocier une répartition différente des coûts de voirie avec le promoteur, ou de vendre à un prix plus élevé pour compenser ?

Question 3: Risque d’intervention préfectorale

M. le maire a mentionné que le préfet pourrait intervenir pour imposer des constructions de logements sociaux si la commune ne respecte pas ses obligations.

Demande d’engagement : Une position officielle serait souhaitable pour savoir si la préfecture envisage effectivement une intervention, ou si la menace d’intervention préfectorale est invoquée pour faire pression sur les décisions locales. Une clarification écrite pourrait réduire les incertitudes et rassurer les citoyens.

Précision sur l’intervention : En cas de carence persistante, il est vrai que la préfecture peut prendre en main certains projets pour répondre aux besoins de logements sociaux. Cependant, il semble que cette crainte est utilisée comme argument pour justifier ce projet sans une transparence totale sur l’impact à long terme.

Question 4: Pertinence des 200 demandes de logements

Le maire a indiqué que la commune comptabilise plus de 200 demandes de logements, mais il est essentiel de clarifier ce chiffre pour éviter toute manipulation des faits.

Nous souhaitons être clairs : cet argument des 200 demandes de logements risque de créer un conflit artificiel entre différents groupes de la population et la nôtre, ce qui n’est pas notre intention. Notre objectif n’est pas de léser les habitants mais d’assurer une transparence dans les décisions. En réalité, cet argument est fragile et manque de précision.

Nature des demandes : S’agit-il de 200 familles ou de 200 individus ? Cette distinction est cruciale pour évaluer le besoin réel en termes de nombre et de types de logements. Sans cette précision, l’urgence des besoins en logements sociaux est floue et peut être interprétée de manière biaisée.

Capacité de réponse insuffisante : Même si 28 logements sociaux sont construits, cela ne suffira pas à répondre aux 200 demandes recensées. En supposant une capacité d’accueil de quatre personnes par logement, seuls 112 personnes seraient logées, laissant une grande majorité de demandeurs sans solution. Ainsi, la mise en avant de ce chiffre comme justification du projet est inappropriée

En outre, la répartition des 28 logements sociaux en fonction des types de financement (PLS, PLUS et PLAI) est sujette à évolution selon les directives de la préfecture, ce qui pourrait encore réduire le nombre effectif de logements accessibles aux foyers les plus modestes.

Ainsi, la répartition sur les 28 logements sociaux serait :

• 8 logements PLS
• 11 logements PLUS
• 9 logements PLAI

PLS (Prêt Locatif Social) : Logements pour ménages à revenus intermédiaires, avec loyers modérés mais plus élevés que les autres catégories.
PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) : Logements sociaux pour ménages aux revenus modestes, avec loyers accessibles et conditions d’accès encadrées.
PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) : Logements à loyers très bas pour les foyers les plus modestes ou en difficulté, souvent avec un accompagnement social.

L’argument des « 200 logements pour les Velauxiens » crée une illusion d’optique en laissant croire que notre position s’oppose aux souhaits des 200 habitants demandant des logements. En réalité, l’attribution des logements PLS, PLUS et PLAI est hors du contrôle de la mairie et est décidée par la préfecture et les bailleurs sociaux selon des critères départementaux, souvent prioritaires pour les situations de grande précarité. Cet argument induit des attentes irréalistes, sans garantie pour les Velauxiens, et alimente une opposition artificielle entre les habitants actuels et les demandeurs de logements.